자산의 거래는 계약체결부터 중도금과 잔금을 청산하고 소유권이전등기까지 상당한 기간이 소요됩니다. 이 과정에서 어느 시점을 정하여 양도 또는 취득시기로 보느냐는 것은 상당히 중요한 의미를 가지고 있습니다.
1. 일반적인 거래
1.대금청산일이 분명한 경우
대금청산일이라 함은 원칙적으로 거래대금의 전부를 지급한 날을 의미합니다. 하지만 그 전부를 이행하지 않았어도 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행된 날을 포함합니다. 대금청산일이란 실제 잔금을 지급한 날을 의미하므로 매매계약서상 잔금약정일이 대금청산일과 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 양도자산의 양도소득세 및 그 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도 소득세 및 그 부가세액을 제외한 금액을 청산한 날이 소득세법 상 대금을 청산한 날이 됩니다. 이 경우 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 지급한 경우 양도소득세 등의 상당액을 포함한 가액을 토지의 양도가액으로 보는 것입니다. 실지거래가액에 의한 양도차익 결정시 매수자의 매입원가로 필요경비에 산입하는 것입니다.
2. 대금청산일이 불분명한 경우
대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부나 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기와 등록접수일 또는 명의개서일이며, 대금청산일이 불분명한 경우의 양도 또는 취득시기는 다음과 같이 판정하고 있습니다. 잔금약정일이 있는 경우에 잔금약정일에서 등기접수일까지의 기간이 1개월 이하일시는 잔금약정일, 1개월 초과시에는 등기접수일이며 잔금 약정일이 없는 경우에는 등기접수일입니다. 하지만 2002년 이후에는 모두 등기접수일로 통일되어 판정하고 있습니다. 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기부나 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일로 판단합니다. 장기할부조건부 매매는 99년 12월 31일 이전에는 첫회 부불금 지급일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이었지만, 2000년 이후에는 소유권이전등기 접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 인정합니다.
3. 자기가 건설한 건축물의 취득시기
원칙은 사용승인서 교부일입니다. 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날을 교부일로 정합니다. 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물은 사실상의 사요일을 교부일로 합니다. 여기서 사실상의 사용일이란 당해 건물에 사실상 입주하는 날을 말하는 것입니다. 귀 질의와 같은 사실상 입주가 가능한 상태에 있는 데도 당해 거주자가 입주하지 않은 경우에는 사실상 입주가능한 날을 사실상의 사용일로 봅니다.
4. 상속 또는 증여로 취득한 자산의 취득시기
상속으로 취득하는 자산의 취득시기는 상속개시일로 정합니다. 상속에는 유증과 사인증여를 포함합니다. 증여로 취득한 자산의 취득시기는 증여받은 날을 기준일로 합니다. 증여받은 날이라 함은 등기하는 자산의 경우에는 증여등기접수일입니다. 피상속인의 부동산을 상속인 앞으로 상속등기를 하지 않고 피상속인 명의로 제 3자에게 양도하는 경우에는 상속인에게 상속세와는 별도로 상속개시일로부터 양도일까지의 양도소득세가 과세됩니다. 재산분할청구권 행사로 배우자로부터 취득하는 재산은 당초 배우자가 재산을 취득한 날이 취득시기 입니다. 그리고 이혼위자료의 대가로 배우자로부터 취득한 재산은 소유권이전등기접수일이 취득일이 됩니다. 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기함으로써 부동산 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날이 취득시기입니다.
5. 수용 및 공탁의 경우
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산하는 날, 수용의 개시일 또는 소유권 이전등기접수일 중 빠른 날로 판단합니다. 수용개시일은 토지수용위원회가 재결로서 결정한 수용을 개시하는 날입니다. 토지소유자가 재결신청을 청구한 뒤 사업시행자가 재결신청을 하며 토지수용위원회가 재결을 합니다. 토지수용위원회의 재결사항은 4가지 입니다. 첫째, 수용 또는 사용할 토지의 구역 및 사용방법에 대한 것입니다. 둘째, 손실의 보상입니다. 셋째, 수용 또는 사용의 개시일과 기간입니다. 넷째, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에서 규정한 사항입니다.
공익사업용 토지 등의 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전 취득 여부 판단시 취득일은 다음과 같습니다. 상속받은 토지는 피상속인이 해당 토직을 취한 날입니다. 양도소득세 이월과세가 적용되는 경우 증여받은 토지는 증여자가 해당토지를 취득한 날입니다. 양도소득세 이월과세란 배우자 직계존비속으로부터 증여받아 5년이내 양도시 증여자의 당초 취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세하고 증여세 상당액은 필요경비에 산입합니다.
6. 미완성 또는 미확정된 자산
완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 말합니다. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 마를 준용합니다. 건설중인 아파트가 대금청산일까지 완공되지 않은 경우에는 그 아파트가 완성된날이 취득시기입니다. 그러나 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날이 취득시기입니다.